Аудит земельного банку: бути чи не бути?

Земельний банк — це фундамент будь-якої аграрної компанії. Від якості та цілісності земельного банку залежить цілий ряд параметрів виробничого процесу, а отже — будь-які результати фермерського господарства чи агрохолдингу починаються саме із управління землею. Незалежно від того, це перші кроки компанії, перевірка перед продажем чи після поглинання компанії, а можливо і десятиліття росту й розвитку, — на будь-якому з цих етапів необхідно проводити аудит земельного банку, для того, щоб:

• забезпечити менеджмент повними, актуальними і достовірними даними,
• мати змогу виявити ключові ризики,
• оптимізувати операційні й адміністративні бюджети,
• а також приймати управлінські рішення з приводу подальшого розвитку.

Про те, як саме проводити аудит поетапно – далі у нашій статті.

Крок 1: отримати право користування землею

Для того, щоб розпочати обробіток землі, потрібно отримати її в користування. Якщо раніше це було можливо завдяки оренді чи емфітевзису, то зараз з’явилася ще і можливість купівлі-продажу. Відповідно, варто розуміти, скільки землі перебуває у використанні компанії та як вона обліковується. Для таких цілей використовують реєстри договорів оренди, який часто ведуть в Excel, облікових системах (1С) чи в BPM/CRM (а досить часто — одразу в кількох).

Довга історія ведення реєстру, одночасний облік в кількох системах, що не інтегровані та не забезпечують синхронізацію даних, призводять до накопичення різнотипних помилок, неповноти даних чи наявності зайвих записів у системі.

Крок 2: перевірити інформацію про земельні ділянки у власному реєстрі

Усунути помилки, актуалізувати реєстр і створити повне, правильне і актуальне джерело інформації про земельний банк компанії допоможе в першу чергу перевірка інформації у реєстрах договорів компанії. Наявний реєстр слід ретельно перевірити і актуалізувати, звіряючи написане із фізичними копіями договорів оренди і всіх супровідних документів (з міркувань зручності і безпеки рекомендуємо використовувати скановані копії). Це допоможе виправити всі помилки введення інформації, додати відсутні записи та прибрати зайві чи ті, що дублюються.

Зрозуміло, що список колонок для перевірки може бути необмеженим, тому рекомендуємо спершу звернути увагу на базові, як то «орендар», «орендодавець», «кадастровий номер», «рада/громада», «номер на схемі розпаювання», «площа», «частка власності», «дата укладання», «дата реєстрації», «дата завершення», «статус договору».

Всі виявлені помилки, неточності і проблемні питання далі має опрацьовувати і усувати земельна служба, ключове завдання якої — тримати всі земельні ділянки компанії у легальному полі. Перевірений реєстр договорів слугуватиме основою для подальших розрахунків і формування звітів.

Приклад ведення реєстру договорів у системі ProZemli

Крок 3: перевірити інформацію про земельні ділянки у державних реєстрах

Зупинятися тільки на перевірці власних реєстрів не варто: помилки й неточності могли з’явитися і пізніше – на етапі державної реєстрації права користування земельною ділянкою. Проблеми із координатами ділянки на ПККУ, некоректна інформація про власників, користувачів, дати завершення договорів — далеко не повний перелік помилок, які надалі можуть призвести до втрати земельної ділянки, конфліктів із орендодавцем чи іншими користувачами в зоні інтересу.

Які дані наявні в державних реєстрах

Таким чином, наступний етап — звірити інформацію між реєстром договорів оренди і даними державних реєстрів. Для спрощення роботи та моніторингу інформації з кількох реєстрів одночасно рекомендуємо використовувати open data сервіси, наприклад аналітичний сервіс Vkursi Zemli. Виявлені невідповідності так само вирішуються земельною службою, яка, взаємодіючи з державними реєстраторами, виправляє недостовірні записи або коригує реєстр договорів оренди.

Перевірка даних про земельні ділянки у сервісі Vkursi Zemli

Крок 4: створити електронну карту земельних ділянок

Після приведення реєстрів та документів у повний порядок, наступний логічний крок — створення детальної карти земельних ділянок зони інтересу підприємства. Прив’язавши до неї реєстр договорів оренди, можна отримати повну карту ділянок у власності та оренді, побачити їх розташування, конфігурацію і консолідацію в масивах. Тут же будуть виявлені невідповідності між площами ділянок за документами та за картою, накладання земельних ділянок, неправильні координати чи невідповідна геометрія. Вся ця інформація дозволить приймати обґрунтовані рішення з приводу наступного виробничого сезону, — конфігурації полів, стратегії обмінів і т.п.

Електронна карта полів 

Поля

Якщо обробка полів у зоні інтересу вже ведеться або ж аудит проводиться під час виробничого сезону, з’являється можливість провести зйомку земельних масивів за допомогою БПЛА – оптимальної технології у співвідношенні ціна/якість. Результатом таких обльотів стане детальний ортофотоплан місцевості, на основі якого можна створити високоточні контури полів. Вони, в свою чергу, дозволять підтвердити (чи спростувати) інформацію про площі в обробці і, відповідно, бюджет агровиробництва.

Обміни

Черговий виклик, з яким стикається практично кожен агровиробник, — консолідація земельних масивів. Це пов’язано з тим, що основна частина землі в країні належить приватним власникам у вигляді невеликих наділів (2-3 га), і об’єднувати їх, особливо у висококонкурентних регіонах, — задача зовсім не проста.

Аудит земельного банку включає аналіз наявних договорів обміну, визначення їх ефективності, а за відсутності – показує фактичний обмін («чужі ділянки у власних полях» і «власні ділянки в чужих полях»). Замовлення даних з відкритих державних реєстрів  дозволяє ідентифікувати користувачів земельних ділянок, що лежать в рамках полів та потенційно можуть бути орендовані.

Технічні втрати

Накладення точних контурів полів на земельні ділянки, крім інших переваг, дозволяє виявити технічні втрати – частини земельних ділянок у власності чи оренді, які не обробляються. Оцінка та класифікація цих втрат з метою подальшої рекультивації дозволить збільшити масиви в обробці на основі вже наявного, внутрішнього ресурсу компанії. В залежності від регіону, такі резерви можуть складати 3, 5, а то й 7% земельного банку.

Приклад відображення технічних втрат на електронній карті полів

Необґрунтоване використання

На противагу технічним втратам, практично в кожному господарстві фіксуються випадки необґрунтованого використання – наприклад, обробка земель комунальної власності, які не були розпайовані під час розділу колишніх КСП. Аудит дозволяє виявити факт такої обробки, її площу і розподіл. На основі ортофотопланів можна визначити характер такого використання – польові дороги, міжпайові шляхи, громадські пасовища, захисні смуги водойм і т.п.

Вас може зацікавити: ЕЛЕКТРОННА КАРТА ПОЛІВ. ЯК СТВОРЮВАТИ І ДЕ ВИКОРИСТОВУВАТИ?

Крок 5: збирати дані і відстежувати «слабкі місця»

Системний підхід та оцифровка всіх складових дозволяють проаналізувати земельний банк з різних боків, охопити основний спектр проблематики, з якою стикається земельний відділ кожного аграрного підприємства. На основі цих даних формуються аналітичні звіти у розрізі всього підприємства або окремих структурних одиниць. До таких звітів відносяться Баланс земельного банку, Звіт щодо рейтингу полів, Звіт щодо ризиків земельного банку, Аналіз конкурентів та обмінів. В залежності від цілей аудиту, цей список може бути розширений чи деталізований у будь-якому напрямку. Глибина аудиту і частота повторення залежить від поставлених завдань: ґрунтовний і повний — при купівлі-продажу підприємства; базовий — щороку для контролю за роботою земельного відділу, моніторингу обстановки в зоні інтересу і т.д.

Що робити з отриманою інформацією?

Аудит земельного банку дозволяє проаналізувати підприємство, його поточну діяльність і виявити основні проблеми. Отримана інформація у вигляді загальних цифр та їх розбивці по кадастрових номерах, полях може використовуватись як керівництвом, для прийняття відповідних управлінських рішень, так і відповідальними працівниками, для вирішення різних задач:

• Підвищення операційної ефективності (зменшення витрат на управління земельним банком, зменшення ризиків втрати);
• Аналіз конкурентів та балансу сил по території інтересу;
• Підготовка компанії до продажу або купівля корпоративних прав компанії із наявним земельним банком.

Актуалізація інформації про земельний банк і підтримка її у такому стані — запорука ефективної роботи земельної служби та агровиробництва в цілому. Надалі це також і базис для наступного етапу розвитку — автоматизації земельної служби з використанням BPM-cистем.

Якісний аудит земельного банку — запорука економічної ефективності

Повне розуміння і контроль над земельним банком дає агровиробнику можливість планувати діяльність на декілька кроків вперед, а не гасити пожежі ситуативних проблем. Стратегічно таке ведення бізнесу дозволяє завжди бути на крок попереду конкурентів у плануванні обмінів, в пріоритетах консолідації масивів, і що найважливіше — забезпечує економічну ефективність.

Агробізнес, як і будь-який бізнес, — це в першу чергу про гроші, їх ефективне використання та прибуток на одиницю активу. Шляхом розширення земельного банку через оренду земельних ділянок створюється пасив компанії, який потребує коштів на обслуговування (оренда, податки, соціальний бюджет, інші корпоративні витрати, пов’язані з управлінням земельним банком, в тому числі — амортизація вартості оренди (придбання) земельних ділянок). У той же час, поля в обробітку щосезону генерують певні $/га доходу. Переважатимуть доходи чи витрати — напряму залежить від показників, отриманих при проведенні аудиту.

Василь Шиманський, керівник земельних проектів SmartFarming
Назар Малиняк, керівник центрального регіону SmartFarming