Обратный звонок
Обратный звонок

Земельный банк — это фундамент любой аграрной компании. От качества и целостности земельного банка зависит целый ряд параметров производственного процесса, а следовательно любые результаты фермерского хозяйства или агрохолдинга начинаются именно с управления землей. Независимо от того, это первые шаги компании, проверка перед продажей или после поглощения компании, а возможно и десятилетия роста и развития — на любом из этих этапов необходимо проводить аудит земельного банка, для того чтобы:

  • обеспечить менеджмент полными, актуальными и достоверными данными,
  • иметь возможность выявить ключевые риски,
  • оптимизировать операционные и административные бюджеты,
  • а также принимать управленческие решения в рамках дальнейшего развития.

О том, как проводить аудит поэтапно — далее в нашей статье.

 

Шаг 1: получить право пользования землей

Для того, чтобы начать обработку земли, нужно получить ее в пользование. Если раньше это было возможно благодаря аренде или эмфитевзису, то сейчас появилась еще и возможность купли-продажи. Соответственно, следует понимать, сколько земли находится в пользовании компании и как ведется ее учет. Для таких целей используют реестры договоров аренды, которые часто ведут в Excel, учетных системах (1С) или в BPM / CRM (а зачастую — сразу в нескольких).

Длительная история ведения реестра, одновременный учет в нескольких системах, которые не интегрированы и не обеспечивают синхронизацию данных, — все это приводит к накоплению разнотипных ошибок, неполноте данных или наличию лишних записей в системе.

 

Шаг 2: проверить информацию о земельных участках в собственном реестре

Устранить ошибки, актуализировать реестр и создать полный, корректный и актуальный источник информации о земельном банке компании поможет в первую очередь проверка информации в реестрах договоров компании.

Имеющийся реестр следует тщательно проверить и актуализировать, сверяя написанное с физическими копиями договоров аренды и всех сопроводительных документов (из соображений удобства и безопасности рекомендуем использовать сканкопии). Это поможет исправить все ошибки ввода информации, добавить недостающие записи и убрать лишние или дублирующиеся.

Список колонок для проверки может быть неограниченным, поэтому рекомендуем сначала обратить внимание на базовые, такие как «арендатор», «арендодатель», «кадастровый номер», «совет», «номер на схеме распаевки», «площадь», «доля собственности», «дата заключения», «дата регистрации», «дата завершения», «статус договора».

Все обнаруженные ошибки, неточности и проблемные вопросы далее должна обрабатывать и устранять земельная служба, ключевая задача которой — держать все земельные участки компании в легальном поле. Проверенный реестр договоров служит основой для дальнейших расчетов и формирования отчетов.

Пример ведения реестра договоров в системе ProZemli

 

Щаг 3: проверить информацию о земельных участках в государственных реестрах

Останавливаться только на проверке собственных реестров не стоит: ошибки и неточности могли появиться и позже — на этапе государственной регистрации права пользования земельным участком. Проблемы с координатами участка на ПККУ, некорректная информация о владельцах, пользователях, даты завершения договоров — далеко не полный перечень ошибок, которые в дальнейшем могут привести к потере земельного участка, конфликтов с арендодателем или другими пользователями в зоне интереса.

Какие данные можно найти в государственных реестрах

 

Таким образом, следующий этап — сверить информацию между реестром договоров аренды и данными государственных реестров. Для упрощения работы и мониторинга информации из нескольких реестров одновременно рекомендуем использовать open data сервисы, например аналитический сервис Vkursi Zemli. Выявленные несоответствия также решаются земельным службой, которая, взаимодействуя с государственными регистраторами, исправляет недостоверные записи или корректирует реестр договоров аренды.

Проверка данных о земельных участках в сервисе Vkursi Zemli

 

Шаг 4: создать электронную карту земельных участков

После приведения реестров и документов в полный порядок, следующий логический шаг — создание подробной карты земельных участков зоны интереса предприятия. Привязав к ней реестр договоров аренды, можно получить полную карту участков в собственности и аренде, увидеть их расположение, конфигурацию и консолидацию в массивах. Здесь же будут выявлены несоответствия между площадями участков по документам и по карте, наложение земельных участков, неправильные координаты или неподходящая геометрия. Вся эта информация позволит принимать обоснованные решения по поводу следующего производственного сезона, — конфигурации полей, стратегии обменов и т.п.

Электронная карта полей

Поля

Если обработка полей в зоне интереса уже ведется или аудит проводится во время производственного сезона, появляется возможность провести съемку земельных массивов с помощью БПЛА — оптимальной технологии в соотношении цена/качество. Результатом таких облетов станет подробный ортофотоплан местности, на основе которого можно создать высокоточные контуры полей. Они, в свою очередь, позволят подтвердить (или опровергнуть) информацию о площади в обработке и, соответственно, бюджет агропроизводства.

Обмены

Очередной вызов, с которым сталкивается практически каждый агропроизводитель, — консолидация земельных массивов. Это связано с тем, что основная часть земли в стране принадлежит частным владельцам в виде небольших наделов (2-3 га), и объединять их, особенно в высококонкурентных регионах, — задача совсем не простая.

Аудит земельного банка включает анализ имеющихся договоров обмена, определение их эффективности, а при отсутствии — показывает фактический обмен («чужие участки в собственных полях» и «собственные участки в чужих полях»). Заказ данных из открытых государственных реестров позволяет идентифицировать пользователей земельных участков, которые находятся в рамках полей и могут быть арендованы.

Технические потери

Наложение точных контуров полей на земельные участки, кроме других преимуществ, позволяет выявить технические потери — необрабатываемые части земельных участков в собственности или аренде. Оценка и классификация этих потерь с целью дальнейшей рекультивации позволит увеличить массивы для обработки на основе уже имеющегося внутреннего ресурса компании. В зависимости от региона, такие резервы могут составлять 3, 5, а то и 7% земельного банка.

Пример отображения технических потерь на электронной карте полей

Необоснованное использование

В противовес техническим потерям, практически в каждом хозяйстве фиксируются случаи необоснованного использования — например, обработка земель коммунальной собственности, которые не былити распаеваны при разделе бывших КСП. Аудит позволяет выявить факт такой обработки, ее площадь и распределение. На основе ортофотопланов можно определить характер такого использования — полевые дороги, межпаевые пути, общественные пастбища, защитные полосы водоемов и т.п.

Читайте также:

ЭЛЕКТРОННАЯ КАРТА ПОЛЕЙ. КАК СОЗДАВАТЬ И ГДЕ ИСПОЛЬЗОВАТЬ?

 

Шаг 5: собирать данные и отслеживать «слабые места»

Системный подход и оцифровка всех составляющих позволяют проанализировать земельный банк с разных сторон, охватить основной спектр проблематики, с которой сталкивается земельный отдел каждого аграрного предприятия. На основе этих данных формируются аналитические отчеты в разрезе всего предприятия или отдельных структурных единиц. К таким отчетов относятся Баланс земельного банка, Отчет о рейтинге полей, Отчет о рисках земельного банка, Анализ конкурентов и обменов. В зависимости от целей аудита, этот список может быть расширен или детализирован в любом направлении. Глубина аудита и частота повторения зависит от поставленных задач: основательный и полный — при купле-продаже предприятия; базовый — ежегодно для контроля работы земельного отдела, мониторинга обстановки в зоне интереса и т.д.

 

Что делать с собранной информацией?

Аудит земельного банка позволяет проанализировать предприятие, его текущую деятельность и выявить основные проблемы. Полученная информация в виде общих цифр, а также их разбивка по кадастровым номерам и полям может использоваться как руководством для принятия соответствующих управленческих решений, так и ответственными работниками, для решения различных задач:

  • Повышение операционной эффективности (уменьшение расходов на управление земельным банком, уменьшение рисков потери);
  • Анализ конкурентов и баланса сил по территории интереса;
  • Подготовка компании к продаже или покупка корпоративных прав компании с имеющимся земельным банком.

Актуализация информации о земельном банке и поддержание ее в таком состоянии — залог эффективной работы земельной службы и агропроизводства в целом. В дальнейшем это также и базис для следующего этапа развития — автоматизации земельной службы с использованием BPM-cистем.

 

Качественный аудит земельного банка — залог экономической эффективности

Полное понимание и контроль над земельным банком дает агропроизводителю возможность планировать деятельность на несколько шагов вперед, а не тушить пожары ситуативных проблем. Стратегически такое ведение бизнеса позволяет всегда быть на шаг впереди конкурентов в планировании обменов, в приоритетах консолидации массивов, и что самое важное — обеспечивает экономическую эффективность.

Агробизнес, как и любой бизнес, — это, в первую очередь, о деньгах, их эффективном использовании и прибыли на единицу актива. Путем расширения земельного банка за аренду земельных участков создается пассив компании, который нуждается в средствах на обслуживание (аренда, налоги, социальный бюджет, другие корпоративные расходы, связанные с управлением земельным банком, в том числе — амортизация стоимости аренды (приобретение) земельных участков). В то же время, поля в обработке каждый сезон генерируют определенные $/га дохода. Доходы или расходы будут преобладать в итоге — напрямую зависит от показателей, полученных при проведении аудита.

 

Василий Шиманский, руководитель земельных проектов SmartFarming
Назар Малиняк, руководитель центрального региона SmartFarming

 

Консультант
Получите бесплатную консультацию

Звоните по номеру +380 67 829 10 80
или оставьте ваши контакты и мы с вами свяжемся

    Спасибо!
    Ваша заявка уже обрабатывается

    Вскоре мы с Вами свяжемся